Çukurambar Mah. 1465. Sok. No:5/23 Çankaya/Ankara | +90 551 939 66 88 | [email protected]
Türkiye, sunduğu coğrafi, kültürel ve yatırım avantajlarıyla yabancı yatırımcılar için çekici bir cazibe merkezi olmuştur. Birçok yabancı, Türkiye’de taşınmaz mal sahibi olarak hem yatırım yapmak hem de ikamet izni elde etmek istemektedir. Ancak bu süreç, sadece “ev al → oturum al” formülünden ibaret değildir; yasal düzenlemeler, uygulama esasları, değer kriterleri ve reddi riskleri vardır.
Bu yazıda şu başlıklar ele alınacak:
Taşınmaz malı bulunan bir yabancının ikamet izni alabilmesi için uygulanacak şartlar oldukça kritiktir. Aşağıda temel şartlar ve uygulamadaki değişiklikler yer alıyor:
Şart | Açıklama |
Konut niteliği | Satın alınacak taşınmazın mutlaka konut olması gerekir; işyeri, arsa, depo vb. gayrimenkuller ikamet izni için uygun değildir. |
Asgari değer kriteri | 16 Ekim 2023’ten sonra il ayrımı gözetilmeksizin 200.000 USD asgari bedel uygulamasına geçilmiştir. |
Değerleme / ekspertiz raporu | Taşınmazın ekspertiz raporu ile değerinin tespiti gerekir. |
Tapu durumu ve mülkiyet belgesi | Taşınmazın tapuda yabancı adına kayıtlı olması, satış işlemlerinin usulüne uygun olması gerekir. |
Barınma standartları & adres bildirimi | Başvuranın Türkiye’de ikamet edeceği mekânın genel sağlık ve güvenlik standartlarına uygun olması, geçerli bir adres gösterilmesi gerekir. |
Yeterli maddi imkân / geçim güvencesi | Başvuru sahibinin Türkiye’de geçimini sağlayabilecek düzeyde mali kaynakları olduğunu kanıtlaması beklenir. |
Sağlık sigortası | Geçerli sağlık sigortası yaptırılması zorunludur. |
İkamet süreci & süre sınırları | Başvuru süresi, mevcut ikamet izninin bitimine kadar 60 gün öncesine kadar yapılmalı; süre dolduktan sonra başvuru kabul edilmeyebilir. |
Not: Uygulamada, özellikle 2023 sonrası düzenlemelerle, taşınmaz amaçlı ikamet izni bedelinin artırılması, uygulama farklı iller için standart hale getirilmesi gibi değişiklikler gündeme gelmiştir.
4.1 Başvuru Süreci (Adımlar)
Not : Burada önemli olan ikamet izni başvurusundaki süreç değildir. Daha önemli olan şey gayrimenkulün alınmasındaki süreçtir. Eğer gayrimenkulün alınmasında alanında uzman bir avukattan destek alınmaması halinde ikamet izni red ile sonuçlanabilmektedir.
4.2 Gerekli Belgeler (Temel Liste)
Göç İdaresi’nin resmi sitesinde yer alan belgeler doğrultusunda, taşınmaz malı bulunan yabancılar için istenen belgeler şunlardır:
Ayrıca, bazı durumlarda ek belgeler istenebilir: örneğin aile fertleri için kimlik belgeleri, evlilik cüzdanı, doğum belgeleri vs.
Taşınmaz amacıyla ikamet izni başvurusu reddedilebilir. Yani gayrimenkul satın aldığınızda ikamet izni verilmek zorunda değildir. En sık görülen reddin sebepleri şunlardır:
5.1 Mevzuata veya şartlara aykırılık
5.2 Yabancılar ve Uluslarararası Koruma kanununun 32. maddesi kapsamında ret nedenleri
Kanun maddesi 32, ikamet izni başvurusunun reddi için birçok genel gerekçe içerir; bunlar arasında:
5.3 Uygulamada gözlemlenen özel sorunlar
Yukarıda bahsi geçen nedenler, özellikle 2023 sonrası uygulamalarda daha sık gündeme gelmektedir.
Bir başvuru reddedilirse, aşağıdaki adımlar izlenebilir:
6.1 Ret Kararının Tebliği
Göç İdaresi, ret kararını başvuru sahibine (veya temsilcisine) yazılı olarak bildirir. Bildirimde, ret gerekçesi ve başvuru sahibinin itiraz hakkı açıklanmalı; ayrıca itiraz süresi ve izlenecek yol belirtilmelidir.
6.2 İtiraz Dilekçesi / İdareye Başvuru
Bazı durumlarda ret kararına karşı idareye itiraz edilebilir. Ancak uygulamada itiraz usulü pek uygulanmaz. Bunun nedeni kararı veren kuruma itiraz edilmesindendir. İtiraz sonucu genelde olumsuz olduğundan süreç vakit kaybı olmaktadır.
6.3 İptal Davası / İdari Yargı Süreci
Ret kararı, idari yargıda iptal davası konusu olabilir. Genellikle 60 günlük sürede dava açılması gerekir. Belirtilen sürelerde dava açılmazsa karar kesinleşir ve bir daha dava açma hakkı tanınmaz.
6.4 Süreç İçinde Dönemsel İzin / Geçici Statü
Bazı başvurularda, dava süreci devam ederken başvuru sahibine geçici ikamet ya da “kiracı statüsü” gibi izin verilmesi mümkün olabilir; bu, dosyanın durumuna bağlıdır.
6.5 Yeniden Başvuru Olanakları
Ret edildikten sonra, başvuru sahibinin başka bir ikamet türüyle başvuru yapması veya belirli süre geçtikten sonra aynı tür başvuru yapması mümkündür.
Çözüm önerisi: Başvuru dosyasını titizlikle hazırlamak, uzman hukukçu veya danışman desteği almak, tapu sicilini ve taşınmaz geçmişini önceden analiz etmek ve Göç İdaresi’nin güncel duyurularını takip etmek büyük fark yaratır.
Türkiye’de taşınmaz malına sahip olmak, yabancılar için yalnızca yatırım değil aynı zamanda ikamet izni elde etme yolu olabilir. Ancak bu süreç oldukça teknik, dikkatli ve güncel bilgi gerektiren bir prosedürdür. Değer kriterlerinin değişebilmesi, uygulama farklılıkları, ret riskleri ve itiraz süreçleri nedeniyle hatasız yürütülmesi önemlidir.
1. Türkiye’de taşınmaz malı olan yabancılar ikamet izni alabilir mi?
Evet. 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu’nun 31/1-(a) maddesi uyarınca Türkiye’de taşınmaz malı bulunan yabancılar kısa dönem ikamet izni alabilir. Ancak taşınmazın konut niteliğinde olması ve bazı diğer şartların sağlanması gerekir.
2. Hangi tür taşınmazlar ikamet izni için uygundur?
Yalnızca konut niteliğindeki taşınmazlar (daire, villa, konut tapulu mülkler) uygundur.
Arsa, işyeri, depo, tarlalar veya ticari taşınmazlar bu kapsama girmez.
3. Asgari gayrimenkul değeri ne kadar olmalıdır?
2023 itibariyle, Göç İdaresi uygulamasına göre gayrimenkulün değeri en az 200.000 ABD Doları olmalıdır.
Önceki yıllarda büyükşehirlerde 75.000 USD, diğer illerde 50.000 USD sınırı vardı, ancak güncel uygulamada bu tutar tek tip hale getirilmiştir.
4. İkamet izni için mülkün tamamı yabancıya mı ait olmalı?
Evet. Taşınmazın tam mülkiyeti yabancıya ait olmalıdır. Hisseli (ortak tapulu) mülklerde Göç İdaresi genellikle ikamet izni vermez.
5. Yeni alınmış bir evle hemen başvuru yapılabilir mi?
Evet, satış işlemi tamamlanıp tapu yabancı adına tescil edildikten sonra başvuru yapılabilir. Ancak tapunun kat mülkiyeti veya kat irtifakı şeklinde olması ve konut olarak kullanılabilir durumda bulunması gerekir.
6. Gayrimenkul üzerinden alınan ikamet izni kaç yıl geçerlidir?
Bu tür ikamet izinleri genellikle 1 yıl süreyle verilir ve süresi dolmadan önce uzatma başvurusu yapılabilir.
Bazı illerde ilk başvuruda 2 yıla kadar izin verildiği görülmektedir.
7. Aynı ev üzerinden aile bireyleri de ikamet izni alabilir mi?
Evet, mümkündür. Eş ve 18 yaş altı çocuklar için “aile ikamet izni” veya taşınmaz sahibi üzerinden türev ikamet izni başvurusu yapılabilir.
Ancak her birey için ayrı başvuru dosyası hazırlanır.
8. Tapu bedeli mi yoksa ekspertiz raporu mu dikkate alınır?
Göç İdaresi, resmî ekspertiz (değerleme) raporundaki USD karşılığı değeri dikkate alır. Tapudaki satış bedeli düşük gösterilmişse, bu ret sebebi olabilir.
9. Başvuru nereye yapılır?
Başvurular e-ikamet sistemi (https://e-ikamet.goc.gov.tr) üzerinden online olarak yapılır.
Randevu alınan tarihte yabancı kişi, gerekli belgelerle İl Göç İdaresi Müdürlüğü’ne şahsen başvurmalıdır.
10. Başvuru için hangi belgeler gereklidir?
11. İkamet izni başvurusu reddedilebilir mi?
Evet, belirli şartlar sağlanmadığında veya belgelerde eksiklik/hata bulunduğunda başvuru reddedilebilir.
Örneğin mülkün değeri yeterli değilse, tapu uygun değilse, adres geçersizse veya kişi kamu düzeni açısından riskli bulunuyorsa red kararı verilebilir.
12. Reddedilen başvuruya itiraz edilebilir mi?
Evet. Ret kararına karşı 60 gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir.
Bazı durumlarda Göç İdaresi’ne doğrudan itiraz dilekçesi verilmesi de mümkündür. Ancak itiraz süreci uygulamada sık rastlanmaz.
13. Ret kararında hangi nedenler belirtilir?
Ret gerekçesi genellikle yazılı olarak bildirilir. En yaygın gerekçeler şunlardır:
14. Ret sonrası Türkiye’den çıkış yapmak gerekir mi?
Eğer kişinin mevcut oturma izni süresi bitmişse veya başka bir geçerli vizesi yoksa, ret kararı sonrası Türkiye’den çıkış yapması gerekebilir.
Ancak dava açılmışsa ve yargı süreci devam ediyorsa, bazı durumlarda geçici izin tanınabilir.
15. Ev satılırsa ikamet izni ne olur?
Taşınmaz satıldığında, ikamet izninin dayanağı ortadan kalktığı için Göç İdaresi izni iptal edebilir.
Yeni bir mülk alınmadıkça veya başka ikamet gerekçesi gösterilmedikçe izin devam etmez.
16. Ev satın almak vatandaşlık hakkı verir mi?
Evet, ancak bu farklı bir süreçtir.
Vatandaşlık için en az 400.000 USD tutarında taşınmaz alımı ve 3 yıl satmama taahhüdü gerekir.
İkamet izni içinse 200.000 USD yeterlidir, vatandaşlık vermez.
17. Gayrimenkul ikamet izni sahibi çalışma hakkına sahip midir?
Hayır.
Kısa dönem ikamet izni çalışma hakkı vermez. Ancak kişi bu izinle Türkiye’de çalışma iznine ayrıca başvurabilir.
18. Hangi illerde ikamet izni verilmemektedir?
Bazı büyükşehirlerde (özellikle İstanbul, Antalya, Bursa, Mersin gibi) yabancı yoğunluğu kotası dolduğu için yeni başvurular reddedilebilmektedir.
Güncel liste Göç İdaresi Başkanlığı tarafından duyurulur.
19. Ekspertiz raporu kaç gün geçerlidir?
Taşınmaz değerleme raporu 3 ay süreyle geçerlidir. Bu sürenin sonunda yenilenmesi gerekir.
20. Hangi durumlarda ikamet izni iptal edilir?
21. Yenileme (uzatma) başvurusu nasıl yapılır?
Mevcut izin bitmeden 60 gün önce e-ikamet sistemi üzerinden uzatma başvurusu yapılmalıdır.
Mülkün hâlâ kişinin adına kayıtlı olduğu belgelenmelidir.
22. Kiralanan ev üzerinden ikamet izni alınabilir mi?
Hayır.
Sadece satın alınmış taşınmaz ikamet izni için geçerlidir. Kiralık konut üzerinden oturma izni verilmez.
23. Hisseli tapu ile ikamet izni alınabilir mi?
Hayır.
Taşınmazın tek sahibinin yabancı olması gerekir.
Hisseli tapular (örneğin eşler arasında ortak tapu) genellikle reddedilir.
24. Başvuru ne kadar sürede sonuçlanır?
İl Göç İdaresi’nin iş yoğunluğuna göre değişmekle birlikte, genellikle 4 ila 8 hafta arasında sonuçlanır.
Eksik belge varsa süreç uzayabilir.
25. Aynı kişi birden fazla taşınmaz alırsa avantaj sağlar mı?
Hayır, mülk sayısı doğrudan etkilemez.
Ancak toplam değerin yüksek olması, bazı durumlarda değerlendirmeyi olumlu etkileyebilir.
26. İkamet izni alındıktan sonra Türkiye’de ne kadar kalmak gerekir?
Yılda en az 120 gün (yaklaşık 4 ay) Türkiye’de kalmak gerekir.
Uzun süre Türkiye dışında kalan kişilerin izinleri iptal edilebilir.
27. 200.000 USD şartı her şehirde geçerli mi?
Evet.
Artık il bazında farklılık yoktur. Tüm iller için en az 200.000 USD değerinde konut şartı aranır.
